O que é o distrato da cota
Distrato é o desfazimento do contrato. Na multipropriedade, ele encerra a compra da fração de tempo no resort (a cota) e define o que acontece com o dinheiro já pago. Pode ser feito por acordo com a empresa ou, quando o acordo não sai ou é injusto, por uma ação judicial de rescisão do contrato.
Muita gente chama a mesma coisa de cancelamento, rescisão ou distrato. Para quem comprou, o efeito prático é o mesmo: deixar de ter a cota e deixar de pagar parcelas e taxas dali em diante.
Quando o distrato é possível
Em regra, quem comprou uma cota pode pedir o fim do contrato. A diferença está nas consequências:
- Quando a culpa é do resort, por exemplo por promessas que não se cumpriram, empreendimento atrasado, diárias que nunca ficam disponíveis ou informação enganosa na venda, a tendência é a devolução integral do que foi pago.
- Quando o comprador desiste por conta própria, a devolução costuma ser parcial, com uma retenção pelo resort que a Justiça controla para não ser abusiva.
Essa lógica vem da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que trata da rescisão de promessa de compra e venda de imóvel regida pelo Código de Defesa do Consumidor: a restituição deve ser imediata, integral se a culpa for do vendedor e parcial se o comprador deu causa ao desfazimento.
Quanto se pode receber de volta
Não existe um percentual fixo para todos os casos. O valor depende de:
- quem deu causa ao fim do contrato;
- como a venda foi feita (stand, sorteio, day use, pressão para assinar no mesmo dia);
- o que o contrato prevê e se essas cláusulas são válidas;
- quanto já foi pago, incluindo entrada, parcelas e taxas;
- se o contrato foi assinado antes ou depois da Lei 13.777/2018.
Uma regra vale sempre: a cláusula que manda o comprador perder tudo o que pagou é nula pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Por onde começar
- Reúna o que tiver: contrato, comprovantes de pagamento, mensagens e anotações sobre o dia da compra. Se não tiver nada disso agora, também dá para começar.
- Não pare de pagar por conta própria antes de receber orientação. Veja o guia Parei de pagar a cota.
- Peça a análise do contrato a um advogado que trabalhe com multipropriedade. É nessa análise que se define se o caminho é acordo ou ação, e qual devolução é realista.
- Não pague ninguém para revender a cota. O mercado de revenda praticamente não existe e há golpes com taxa antecipada. Veja o guia Golpe da revenda de cota.
Acordo ou ação judicial
O acordo direto com o resort é mais rápido quando a proposta é justa, o que nem sempre acontece: é comum a empresa oferecer devolução pequena, parcelada e com prazo longo. Na ação judicial, o juiz decide o valor da devolução, a retenção possível e, quando cabe, a suspensão das cobranças enquanto o processo corre. Muitos casos terminam em acordo no meio do processo, já com o resort negociando em outros termos.
Perguntas frequentes
Posso simplesmente parar de pagar para cancelar a cota?
Não é o caminho recomendado. Parar de pagar não desfaz o contrato e costuma gerar negativação, juros e cobrança judicial. O distrato organizado, com pedido de devolução do que foi pago, protege o seu nome.
O resort pode ficar com todo o dinheiro que eu paguei?
Não. O Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas (art. 53). O que se discute é quanto pode ser retido, e em alguns casos nada pode.
Preciso de advogado para pedir o distrato?
Para negociar ou entrar com ação, a orientação de um advogado evita erros que custam caro, como aceitar um acordo com retenção abusiva ou perder o prazo para pedir a devolução.
Fontes
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), arts. 6º, 39, 49, 51 e 53.
- Código Civil, arts. 1.358-B a 1.358-U, incluídos pela Lei 13.777/2018.
- Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
