A multipropriedade se espalhou pelo Brasil na última década, puxada por resorts em destinos turísticos como Olímpia, Caldas Novas, Gramado e o litoral do Nordeste. Muita gente comprou a cota durante uma viagem e hoje tem dúvidas sobre o que assinou, quanto ainda vai pagar e se é possível sair. Este guia reúne o essencial e aponta, em cada tema, o texto do site que explica o assunto por inteiro.
O que é multipropriedade?
É um regime em que um mesmo imóvel, normalmente um apartamento de resort, é dividido entre vários donos, e cada um tem o direito de usá-lo durante uma fração de tempo por ano. A fração mínima é de 7 dias, seguidos ou intercalados (art. 1.358-E do Código Civil). Também é chamada de tempo compartilhado ou timeshare.
Quem compra não aluga nem reserva diárias: torna-se coproprietário daquela fração. Por isso assume obrigações de dono, como a taxa de manutenção, que existe mesmo nos anos em que a cota não é usada. Os termos mais comuns estão no Glossário da multipropriedade.
Que lei regula a multipropriedade?
A Lei 13.777/2018, que incluiu os artigos 1.358-B a 1.358-U no Código Civil. Ela define a fração de tempo, a convenção de condomínio, as obrigações do dono e as regras de transferência e de renúncia. A própria lei manda aplicar também o Código de Defesa do Consumidor, de modo que quem comprou de uma empresa continua protegido como consumidor. Veja o guia Lei 13.777/2018.
Contratos assinados antes de dezembro de 2018 seguem, em boa parte, as regras gerais dos contratos e o CDC. A data do contrato, portanto, muda a análise.
Como a cota costuma ser vendida?
Em geral, numa apresentação dentro do resort ou num stand em local turístico, depois de um convite para day use, um sorteio de diárias ou um brinde. A conversa é longa, com mais de um vendedor, e o desconto "só vale hoje". A assinatura acontece ali, muitas vezes sem tempo para ler o contrato.
O CDC exige informação clara sobre preço, taxas e regras de uso e proíbe a venda que se aproveita da pressa ou da desinformação do comprador. Quando a venda acontece fora do estabelecimento comercial, há ainda o direito de arrependimento em 7 dias (art. 49 do CDC). Veja o guia Venda em stand, sorteio ou day use.
Quanto custa manter uma cota?
Além das parcelas da compra, o dono paga a contribuição de condomínio, conhecida como taxa de manutenção, que é reajustada todo ano e não depende do uso (art. 1.358-J do Código Civil). Podem existir ainda IPTU rateado, taxa de intercâmbio e custos de reserva. Para muita gente, é a taxa que torna a cota pesada depois de quitada. Veja o guia Taxa de manutenção.
Quais são os problemas mais comuns?
Nas conversas com quem procura o escritório, os motivos para querer sair se repetem:
- dificuldade financeira e parcelas ou reajustes acima do esperado;
- taxa de manutenção alta, mesmo sem uso;
- não conseguir vender a cota;
- não conseguir reservar as semanas na época desejada;
- promessa de renda com aluguel que não se cumpriu;
- obra atrasada, escritura que não sai, empreendimento diferente do prometido.
Alguns desses fatos são de responsabilidade da empresa e mudam o quanto pode voltar no distrato. Veja Cota quitada sem escritura nem matrícula.
Quais são os caminhos para sair da multipropriedade?
São quatro, cada um com exigências e riscos próprios:
- Vender a cota. A lei permite a transferência sem concordância dos demais donos (art. 1.358-L), mas o mercado de revenda é fraco e cheio de golpes. Veja Vender a cota ou fazer o distrato e Golpe da revenda de cota.
- Renunciar. Só é permitido em favor do condomínio e com as obrigações em dia (art. 1.358-T). A renúncia pode encerrar a discussão sobre devolução de valores, por isso vem por último.
- Acordo com a empresa. É mais rápido, mas a proposta inicial costuma reter boa parte do que foi pago. Veja Acordo com o resort ou ação judicial?
- Distrato na Justiça. O pedido de rescisão com devolução dos valores. Veja Como cancelar uma cota de resort.
Quanto volta no distrato?
Depende de quem deu causa ao fim do contrato. Pela Súmula 543 do STJ, a devolução é integral quando a culpa é da vendedora (atraso de obra, falta de escritura, promessa descumprida) e parcial quando o comprador desiste por motivo próprio. O percentual que a empresa pode reter não é automático e é discutido caso a caso. Veja Lei do Distrato (13.786/2018).
Parei de pagar. E agora?
Atrasar as parcelas não encerra o contrato. A empresa pode cobrar, aplicar juros e negativar o nome, e em alguns contratos pode pedir a rescisão por inadimplência. Antes de parar, ou logo depois, vale entender os riscos e as alternativas. Veja Parei de pagar a cota.
Ainda dá tempo de pedir o distrato?
Depende do pedido e da data dos fatos. Há prazos diferentes para o arrependimento, para a devolução de valores e para pedidos ligados a defeitos da venda. Quem quitou a cota há anos também pode ter saída. Veja Prescrição e Cota quitada.
Como é o processo e quanto tempo leva?
A ação pode ser proposta na cidade onde mora o consumidor (art. 101, I, do CDC). Conforme o valor, corre no Juizado Especial ou na Justiça comum, e muitos casos terminam em acordo no caminho. Veja Quanto tempo demora, Juizado Especial ou Justiça comum?, Quanto custa uma ação de distrato e Se eu perder a ação, tenho que pagar algo?
E o que muda conforme o destino?
As regras são as mesmas em todo o país, mas cada polo turístico tem seus empreendimentos, seu jeito de vender e sua comarca. Veja as páginas de Porto Seguro, Olímpia, Caldas Novas e Rio Quente, São Pedro, Gramado e Canela e Campos do Jordão.
Por onde começar?
Separe o contrato, os comprovantes de pagamento e as mensagens trocadas com a empresa. Anote a data da compra e o que foi prometido na venda. Com isso em mãos, um advogado consegue dizer quais caminhos existem para o seu caso e o que cada um exige. Se quiser, a equipe do escritório faz essa análise pelo WhatsApp.
Perguntas frequentes
Multipropriedade, timeshare e tempo compartilhado são a mesma coisa?
Sim. São nomes diferentes para o mesmo regime, em que vários donos dividem um imóvel e cada um tem direito de uso por uma fração de tempo no ano. No Brasil, as regras estão no Código Civil desde a Lei 13.777/2018.
Clube de férias é multipropriedade?
Nem sempre. No clube de férias ou de pontos, a pessoa costuma comprar um direito de hospedagem, sem ser dona de fração de um imóvel específico. A diferença muda as regras aplicáveis, por isso o contrato precisa ser lido antes de qualquer pedido.
Posso simplesmente parar de pagar e devolver a cota?
Parar de pagar não encerra o contrato e pode gerar cobrança, juros e negativação. A renúncia ao direito só é permitida em favor do condomínio e com as obrigações em dia (art. 1.358-T do Código Civil). O caminho seguro é avaliar antes se cabe o distrato.
Quem comprou há muitos anos ainda pode sair?
Pode haver saída, mas o prazo pesa. Alguns pedidos prescrevem com o tempo, e a contagem depende do tipo de pedido. Por isso a data do contrato e dos pagamentos é uma das primeiras coisas analisadas.
Fontes
- Código Civil, arts. 1.358-B a 1.358-U (incluídos pela Lei 13.777/2018).
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), arts. 6º, 39, 49 e 51.
- Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato).
- Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
