É uma das situações mais comuns entre quem procura o escritório: a cota foi paga até a última parcela, às vezes há anos, e a escritura nunca chegou. Quando a pessoa vai ao cartório, descobre que não existe matrícula da sua fração de tempo, ou que nada foi registrado.
Quitar e ser dono no papel não são a mesma coisa. Entender essa diferença ajuda a escolher o que pedir.
Por que a matrícula importa?
A multipropriedade é uma forma de propriedade: cada comprador é dono de uma fração de tempo do imóvel. Ela é instituída por ato registrado no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.358-F do Código Civil). A Lei 13.777/2018 também mudou a Lei de Registros Públicos para prever que, além da matrícula do imóvel, haja uma matrícula para cada fração de tempo (art. 176, § 10, da Lei 6.015/1973).
E a propriedade de um imóvel só passa ao comprador com o registro do título nessa matrícula (art. 1.245 do Código Civil). Sem escritura registrada, você tem um contrato quitado, mas não aparece como dono. Isso pesa na hora de vender, de deixar a cota como herança ou de provar o que é seu.
O que o seu contrato vendeu?
Antes de cobrar a escritura, vale conferir o que foi comprado. Nem todo contrato de resort é venda de fração de imóvel. Alguns são cessão de direito de uso, clube de férias ou sistema de pontos, sem nenhuma promessa de escritura. Contratos assinados antes da Lei 13.777/2018 também podem ter outra estrutura. Veja o guia Lei 13.777/2018.
Procure no contrato as palavras escritura, outorga, matrícula e registro, e veja se há prazo para a entrega.
Como conferir no cartório?
- Descubra qual é o Cartório de Registro de Imóveis da cidade do empreendimento.
- Peça a certidão da matrícula do imóvel. Muitos cartórios emitem pela internet.
- Veja se a multipropriedade foi instituída e se já existem matrículas das frações de tempo.
- Compare com o contrato: unidade, fração e período comprados.
Se nada foi registrado, o problema é anterior à sua escritura: o próprio empreendimento não foi regularizado como multipropriedade.
O que pedir ao resort?
Faça o pedido por escrito, por e-mail e por notificação com aviso de recebimento. Peça a data da escritura, a lista de documentos e quem paga os custos de cartório e o imposto de transmissão. Guarde cada resposta, e também a falta dela.
Escritura pública é a forma exigida em regra para transferir imóveis de valor acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Por isso um simples termo de quitação não basta para registrar a cota em seu nome.
E se o resort não regularizar?
Há dois caminhos, conforme o que você quer:
- Ficar com a cota e exigir a escritura. Quem quitou um compromisso de compra e venda pode pedir a adjudicação compulsória, em que o juiz supre a escritura que não foi outorgada (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil). Esse direito não depende de o compromisso estar registrado (Súmula 239 do STJ). Também existe a adjudicação compulsória feita no próprio cartório (art. 216-B da Lei 6.015/1973), com requisitos próprios.
- Sair do contrato. Quando o resort não cumpre a obrigação de regularizar, a falha pode ser tratada como descumprimento do contrato pelo vendedor. Pela Súmula 543 do STJ, quando a culpa é do vendedor, a devolução tende a ser integral. O resultado depende das cláusulas e das provas.
Ter quitado não impede o distrato, mas o tempo conta. Veja os guias Cota quitada e Prescrição.
O que guardar
- o contrato e os aditivos;
- os comprovantes de pagamento e o termo de quitação;
- os pedidos de escritura e as respostas do resort;
- a certidão da matrícula.
Quer entender o seu caso?
Se a sua cota está quitada e a escritura não veio, o escritório pode analisar o contrato e a situação no cartório e explicar os caminhos possíveis antes de qualquer decisão. Fale com a equipe.
Para entender o tema por inteiro, leia o guia Cota quitada: ainda dá para pedir o distrato?.
Perguntas frequentes
Sem escritura registrada, eu sou dono da cota?
Pela lei, a propriedade de um imóvel só passa ao comprador com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Antes disso, você tem os direitos do contrato, que podem ser exigidos do resort, mas ainda não aparece como dono na matrícula.
Preciso continuar pagando a taxa de condomínio enquanto a matrícula não sai?
Na maioria dos contratos, a cobrança continua enquanto o contrato estiver valendo. Parar de pagar por conta própria pode gerar cobrança e negativação. A falta de regularização deve ser discutida com orientação, e não pelo atraso da taxa.
Quem paga a escritura e o registro?
Escritura e registro têm custos de cartório e o imposto de transmissão (ITBI), que variam conforme o estado e o município. O contrato costuma dizer quem arca com cada um, por isso vale ler essa cláusula antes de pedir a escritura.
Fontes
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 176, § 10, incluído pela Lei 13.777/2018.
- Lei 6.015/1973, art. 216-B (adjudicação compulsória extrajudicial).
- Código Civil, arts. 108, 1.245, 1.358-F, 1.417 e 1.418.
- Súmulas 239 e 543 do Superior Tribunal de Justiça.
